26 мая 2015 г.

Краткий ликбез по ОСМД для жителей Запорожья

Собственность в многоквартирном доме обернется большими проблемами для нерадивых жильцов.Новый Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (законопроект №1565) принятый Верховной Радой Украины 14.5.2015 г., с одной стороны воспринимается некоторыми, в том числе и спикером
парламента, как реформаторский, уничтоживший тотальную монополию ЖЕКа на управление многоквартирными домами, а с другой, задолго до его появления вызвал шквал критики, с печальными прогнозами для жителей данных домов, относительно их ближайшего будущего, сообщает юрист Дарья Ясыр. Давайте пристальней взглянем на данный закон, выделив его основные положительные и негативные моменты.

И в самом начале, необходимо уточнить следующие, основополагающие моменты:

1. Данный закон коснется всех граждан Украины, проживающих в домах состоящих из 3-х и более квартир.

2. Сам закон абсолютно не новаторский, а большинство его положений разрабатывалось еще во времена предыдущих правительств и не прошли голосование в парламенте.

3. Закон не предоставляет свободного выбора жильцов на управление собственным домом, а обеспечивает лишь возможность постоянно собирать собрание совладельцев, воплощение решений которого, на практике, представляется весьма неопределенным, создать ОСМД или заключить договор с управителем, наделяемым практически неограниченными полномочиями.

4. Если ОСМД не создано в течение года, территориальные органы власти назначают управляющего, по результатам проведения конкурса.

5. Управляющие компании будут выставлять счета за свои услуги, что обязательно, повлияет на итоговую стоимость работ.

6. В процессе голосования общего собрания совладельцев, количество, имеющегося у каждого владельца квартиры и нежилого помещения, голосов определяется пропорционально площади имеющейся у него в собственности жилой и нежилой недвижимости в данного дома (исключение – владение одним собственником недвижимостью, площадь которой превышает половину площади дома, позволяет проводить голосование по системе: «одна квартира равна одному голосу»).

7. Решение принимается, если получило поддержку больше половины от всего количества совладельцев многоквартирного дома.

8. И наконец, после снятия с баланса коммунального хозяйства органы государства перестанут нести ответственность за состояние домов, как в вопросе их содержания, так и капитального ремонта.
Теперь, более развернуто рассмотрим, что же выиграют, а в чем проиграют будущие совладельцы многоквартирных домов. Несомненными плюсами являются:

1. Собственники квартир смогут самостоятельно определить ответственных по управлению домом (сторонний управляющий или ОСМД). Данный выбор, как сказано ранее, хоть и весьма ограничен, но является некоторым прогрессивным шагом в сравнении с существующей, жесткой привязкой к конкретному ЖЕКу.

2. Придомовая территория и технические этажи также переходят в собственность, следовательно, сами собственники квартир решают, как ими распоряжаться. Также передается право на участок, на который расположен многоквартирный дом, которое сохраняется за совладельцами даже при разрушении дома (в обоих случаях требуется государственная регистрация такого права).

3. Совладельцы получают свободный доступ ко всей технической документации многоквартирного дома.

4. Все вопросы (текущий или капитальный ремонт, реконструкция совместного имущества и так далее) решаются совладельцами самостоятельно.

5. Совладельцы, общим собранием могут назначить или отозвать управляющего.

6. Все решения оформляются письменно с заверением подписями проголосовавших за их принятие совладельцев.

7. Расходы на содержание совместного имущества распределяются пропорционально части от общего имущества, которая находится в собственности каждого совладельца.

8. В управлении домом, по поручению владельцев квартиры может участвовать наниматель (арендатор) жилого или нежилого помещения.

9. Совладельцами вносятся взносы и осуществляются платежи только в размере, утвержденном на общем собрании ОСМД.
Многие недостатки принятого закона возникают непосредственно из его положительных сторон. Из основных, весьма спорных моментов, следует указать следующие:

1. Необходимость создания объединения собственников или назначение управляющего. Если, в течении года, совладельцами не будет принято соответствующее решение, управляющий назначается исполнительными органами местного совета.

2. Инертность граждан не желающих создавать ОСМД и участвовать в управлении совместным имуществом, с большой долей вероятности, предоставит широкие полномочия управляющей компании, как нанятой, так и назначенной исполнительными органами местного совета, которые, возможно, сохранят качество предоставляемых услуг на уровне предыдущего, при достаточно ощутимом росте их стоимости.

3. В случае, когда за многоквартирным домом (при отсутствии решения совладельцев) закрепляют  управляющую компанию, выбранную на усмотрение местной власти, вполне возможно, что под видом данной организации (физическое лицо-предприниматель или ООО) будет действовать бывший ЖЕК, с полностью сохранившимися методами работы.

4. Также, велика вероятность того, что после расформирования ЖЕКов их кадровый состав перейдет в сформированные, частные управляющие компании, что практически гарантирует сохранение профессионального уровня исполнения работ, но уже по совершенно иным тарифам.  

5. Управляющая компания, в любом случае, будет брать за свою работу определенную плату (в мировой практике от 10-ти % от выполняемых работ).

6. Процедура общего собрания требует личного присутствия (подписи), а для принятия решения достаточно более половины всех совладельцев, что, автоматически, лишает оставшихся в меньшинстве возможности влияния.

7. Пропорциональность количества голосов от площади, которая находится в собственности совладельца, оставляет возможность сговора и узурпирования управляющих полномочий собственниками, которым принадлежит большая площадь жилого и нежилого имущества. Что не освобождает остальных от обязанности выполнять принятое общим собранием решение или вносить утвержденные взносы (оплату).

8. Весьма затруднительно, в многоквартирном доме, проверить истинность подписей совладельцев, проголосовавших за принятие отдельного решения, что оставляет потенциальную возможность нарушений прав собственников, путем подтасовки результатов голосования.

9. Процедура проведения исполнительными органами местного совета конкурса среди управляющих компаний на право осуществлять управление многоквартирными домами четко не определена, следовательно, результаты могут быть самые непредсказуемые (например, назначение на роль управляющего организации, не имеющей для этого кадровых или технических возможностей). Это обернется для владельцев новыми расходами по оплате дополнительно нанимаемых специалистов.

10. Собственники наделяются ответственностью за нанесение вреда, причиненного имуществу, жизни и здоровью третьих лиц (например в случае нарушения в работе коммуникаций дома), который возмещается пропорционально принадлежащим собственникам частям в совместном имуществе.

11. Проблема оплаты работ по капитальному ремонту дома, полностью переносится на совладельцев, что является весьма существенной проблемой для владельцев дома старой постройки.

12. В случае если правление ОСМД или управляющая компания, имеющая полномочия заключать договора на выполнение различных видов работ решает, что сособственник не справляется с обязанностями, ими может быть наложено взыскание, распространяющееся, в том числе и на его жилое (нежилое) имущество.
Что получаем в итоге? Достаточно интересный, в плане соответствия существующим европейским стандартам, закон, который открывая определенные возможности для владельцев многоквартирных домов, но, не учитывая элементов национальной специфики, может стать весьма серьезной проблемой для владельцев жилья многоквартирного дома. Среди данных моментов можно назвать:

— большой диапазон в материальном положении собственников квартир (иногда разница в доходах исчисляется десятками);

— значительная неоднородность возрастного состава жильцов многоквартирных домов (велика вероятность, что желание осуществлять самостоятельное управление домом со стороны жильцов одной возрастной категории, будет наталкиваться на активное, необоснованное противодействие другой группы);

— преобладание в жилом фонде страны старых домов (более 60-ти процентов многоквартирных домов, сданы в эксплуатацию свыше 20-ти лет назад, а количество домов «младше» 10-ти летнего периода, не превышает 15%);

— наличие, в некоторых случаях, сложных, а иногда конфликтных отношений между жильцами, способных сделать невозможным принятие совместных решений или таких, которые способны заставить «неугодного» соседа сменить место прописки;

— участие органов власти в назначении управляющей компании, сохраняет возможность того, что жильцы, из собственных заработков, будут оплачивать услуги того же, но переименованного ЖЕКа;

— безынициативность многих граждан, ожидающих когда вопросы управления домом примет на себя кто-либо другой, гарантированно приведет к злоупотреблениям со стороны управляющих, выражающихся в низком качестве, вплоть до полного отсутствия, предоставляемых услуг.

И как итог следует констатировать, что выгоду от принятого закона, кроме органов власти государства, снимающих с себя всю ответственность за состояние жилого страны, получат только те, кто понимает, что состояние их дома, придомовой территории, уровень их комфорта зависит только от их собственных усилий. Именно они способны самоорганизоваться, установить тесное взаимодействие и сотрудничество в системе управления своим домом, а также заставить управляющие компании отрабатывать, выплачиваемые им средства. Всех остальных ожидает много, в большинстве своем, неприятных (как финансовых вопросах, так и в общении) «открытий».